- Perché investire a Dubai?
- I vantaggi sono innumerevoli ed offrono garanzie di successo.
Solo per citare alcuni fattori, si consideri che Dubai: - è situata in un Paese che ha la più alta crescita economica al mondo: la percentuale di incremento del prodotto interno lordo negli ultimi dieci anni è stata in media dell'8%, con incremento pro-capite di $ 29.000 che rappresenta il più alto tasso di crescita al mondo negli ultimi dieci anni;
- il Credit Rate del paese è stato classificato da Moody in A1;
- è una delle città più sicure al mondo (vanta uno dei più bassi tassi di criminalità del mondo) e costituisce un'oasi di stabilità politica e di prosperità, grazie alla stabilità del Paese;
- riveste la 1° posizione in Medio Oriente per attrarre banche, investitori internazionali, industrie, istituzioni ed altro, con una forte economia straniera e partecipazione nei business e con relazioni con 165 Stati;
- I vantaggi sono innumerevoli ed offrono garanzie di successo.
- Come posso acquistare un appartamento a Dubai?
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La procedura di acquisto di un immobile situato a Dubai (Emirati Arabi Uniti) è molto semplice. Qualsiasi immobile, situato in qualsiasi punto della città di Dubai deve obbligatoriamente seguire le stesse procedure di acquisto.
Il cliente italiano (o straniero) che acquista in Italia o a Dubai deve avere un passaporto valido. Il passaporto è l’unico documento internazionale riconosciuto. Il sistema giuridico di Dubai è di matrice anglosassone. Quindi non c’è rogito e/o compromesso. La figura del notaio non è assolutamente richiesta.Il cliente al momento dell’acquisto, deve sottoscrivere la reservation form, cioè il contratto di prenotazione. Questo contratto di prenotazione ha assoluto valore legale ed ha la stessa funzione del contratto finale. I contratti per l’acquisto di un immobile a Dubai, devono essere controllati tutti e indistintamente dal Governo federale. Quindi, delle volte, può capitare che si dispone della sola reservation form per molti mesi. Non c’è nulla di anomalo in questo. Si sottolinea che la reservation form è un contratto legale a tutti gli effetti.La legge federale del Governo di Dubai è la legge a cui fanno riferimento tutti i contratti di acquisto di immobili. Diffidate di coloro che offrono un regolare rogito notarile italiano. NON E’ LEGALE! Ripetiamo che l’acquisto, anche con l’intermediazione, pone il cliente in diretto contatto con il costruttore. Non esiste quindi rogito, compromesso o notaio.
Il contratto può essere anche tradotto in italiano, ma solo a scopo informativo per comodità del cliente. La lingua ufficiale a Dubai per i contratti è l’inglese e l’arabo. Qualsiasi controversia viene discussa nei tribunali sempre in doppia lingua: arabo e inglese. I contratti non possono essere in lingua italiana, perché la lingua ufficiale del business a Dubai è l’inglese.Informarsi su chi sia il costruttore e verificare le credenziali e la solidità finanziaria. Accertarsi che il prezzo di acquisto sia in linea con i valori medi della zona in cui si acquista. In caso di rendite garantite, accertarsi chi le garantisce e come! La situazione migliore è quella in cui il costruttore stesso garantisce il reddito.
Accertarsi se l'acquisto che si sta facendo sia un acquisto diretto da costruttore o una rivendita di un privato. In quest'ultimo caso (per gli immobili ancora in costruzione) serve l'autorizzazione del costruttore al quale va poi riconosciuta una fee dal 1,5% al 3% (dipende dai singoli costruttori) calcolata sul prezzo originario di listino (quindi non sul prezzo di rivendita) a fronte delle spese amministrative per il cambio di nominativo sul contratto (no è una provvigione per un mediatore, che può esser richiesta a parte).
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La procedura di acquisto di un immobile situato a Dubai (Emirati Arabi Uniti) è molto semplice. Qualsiasi immobile, situato in qualsiasi punto della città di Dubai deve obbligatoriamente seguire le stesse procedure di acquisto.
- Esiste un atto di trasferimento di proprietà?
- Fino al 2006 la proprietà immobiliare a Dubai, di fatto, non era regolata poiché mancava un registro ufficiale degli immobili. Inoltre, per lo straniero non era possibile acquisire la piena proprietà dell’immobile ma solo una proprietà temporanea. Pertanto gli acquisti immobiliari potevano presentare seri rischi per i soggetti non addetti ai lavori. Nell’ottica di rassicurare gli investitori e di creare un mercato solido e trasparente, nel 2006 è stata introdotta a Dubai la legge n. 7/2006 che prevede anzitutto la registrazione del diritto di proprietà sull’immobile in un apposito registro (paragonabile al nostro catasto) tenuto e gestito da un ente governativo. La legge ha introdotto poi un ulteriore elemento di novità laddove consente anche agli stranieri – siano essi persone fisiche o giuridiche - di acquisire la piena proprietà (o il diritto di locazione per 99 anni) di immobili siti in determinate aree di Dubai designate dal Governo (c.d. freehold property area). In tutte le altre aree, invece, solo i cittadini o le società degli Emirati Arabi o dei Paesi del Golfo possono acquisire la proprietà piena dell’immobile. Le aree designate a favore degli stranieri sono elencate nel Regolamento n. 6 del 2006, che prevede 23 zone di “freehold property”. La legge ha affidato ad uno speciale ente governativo, il Dubai Land Department (detto anche DLD) il compito di mantenere il registro della proprietà immobiliare, in cui deve essere iscritta qualsiasi vicenda e transazione relativa ad un immobile. In assenza di tale registrazione la transazione verrà considerata invalida e priva di effetto. Tale registro, denominato Land Register, è un registro elettronico tenuto dal DLD, in cui vengono specificati i dati descrittivi dell’immobile, la sua posizione ed i diritti ed i pesi su di esso gravanti. Le risultanze del registro hanno valore di prova legale a meno che non sia dimostrato che sono il frutto di frode o contraffazione. Una volta registrato il contratto che attribuisce la proprietà dell’immobile, il Dubai Land Department rilascia a favore dell’avente diritto un “certificato di proprietà” (c.d. title certificate) che è l’unico documento che fa fede circa il diritto di proprietà sul bene. Il Dubai Land Department non solo ha giurisdizione esclusiva per registrare i diritti di cui si è detto, ma ha inoltre poteri molto estesi in merito al controllo giuridico e fisico degli immobili, potendo compiere ispezioni di varia natura.
Nel caso di condomini (orizzontali o verticali) nel registro è indicato solo un numero relativo all’appezzamento di terreno su cui essi sono costruiti e poi vi è l’indicazione specifica che precisa il titolare delle singole unità, i vari piani e le parti comuni. Nel registro vengono anche inseriti i dati relativi al Condominio in cui potrebbe essere inserita l’unità immobiliare e sono presenti i documenti condominiali (regolamento e statuto dell’associazione dei condomini). Si deve segnalare che la violazione dell'impegno di trasferire un diritto su un immobile dà luogo solo a responsabilità patrimoniale del promittente e non determina alcun diritto ad ottenere una sentenza di condanna al trasferimento forzoso della proprietà. In definitiva, la legge in esame ha creato un clima di maggiore sicurezza e confidenza nell’acquisto di immobili a Dubai, dato che garantisce la proprietà piena e la tenuta di un registro simile al nostro catasto che offre certezza alle transazioni immobiliari. Grazie alla possibilità di registrare i diritti e gli oneri sulle singole unità immobiliari, è ora anche più semplice ottenere finanziamenti ipotecari (vedi legge sulle ipoteche).
Documenti necessari per registrare il titolo di proprietà presso il Dubai Land Department. Lo straniero che intende registrare il titolo di proprietà del proprio immobile situate nelle designate aree “freehold”, deve depositare presso il Dubai Land Department i seguenti documenti: - copia dell’originario titolo di proprietà;
- copia delle mappe del terreno e dei disegni tecnici e dei certificati di completamento;
- copia del contratto di compravendita ove deve essere indicato chiaramente il prezzo;
- copia del passaporto dell’acquirente;
- No objection certificate della banca finanziatrice, qualora l’immobile sia ipotecato;
- no objection certificate del venditore.
- Quando l’acquirente è una società, devono essere inoltre forniti i seguenti documenti:
- tutti i documenti sociali (statuto e atto costitutivo) autenticati;
- procura autenticata da notaio a favore del rappresentante della società insieme ad una copia del passaporto.
- Attualmente il Dubai Land Department richiede una tassa per la registrazione del titolo pari al 1,5% del prezzo della compravendita.
- Fino al 2006 la proprietà immobiliare a Dubai, di fatto, non era regolata poiché mancava un registro ufficiale degli immobili. Inoltre, per lo straniero non era possibile acquisire la piena proprietà dell’immobile ma solo una proprietà temporanea. Pertanto gli acquisti immobiliari potevano presentare seri rischi per i soggetti non addetti ai lavori. Nell’ottica di rassicurare gli investitori e di creare un mercato solido e trasparente, nel 2006 è stata introdotta a Dubai la legge n. 7/2006 che prevede anzitutto la registrazione del diritto di proprietà sull’immobile in un apposito registro (paragonabile al nostro catasto) tenuto e gestito da un ente governativo. La legge ha introdotto poi un ulteriore elemento di novità laddove consente anche agli stranieri – siano essi persone fisiche o giuridiche - di acquisire la piena proprietà (o il diritto di locazione per 99 anni) di immobili siti in determinate aree di Dubai designate dal Governo (c.d. freehold property area). In tutte le altre aree, invece, solo i cittadini o le società degli Emirati Arabi o dei Paesi del Golfo possono acquisire la proprietà piena dell’immobile. Le aree designate a favore degli stranieri sono elencate nel Regolamento n. 6 del 2006, che prevede 23 zone di “freehold property”. La legge ha affidato ad uno speciale ente governativo, il Dubai Land Department (detto anche DLD) il compito di mantenere il registro della proprietà immobiliare, in cui deve essere iscritta qualsiasi vicenda e transazione relativa ad un immobile. In assenza di tale registrazione la transazione verrà considerata invalida e priva di effetto. Tale registro, denominato Land Register, è un registro elettronico tenuto dal DLD, in cui vengono specificati i dati descrittivi dell’immobile, la sua posizione ed i diritti ed i pesi su di esso gravanti. Le risultanze del registro hanno valore di prova legale a meno che non sia dimostrato che sono il frutto di frode o contraffazione. Una volta registrato il contratto che attribuisce la proprietà dell’immobile, il Dubai Land Department rilascia a favore dell’avente diritto un “certificato di proprietà” (c.d. title certificate) che è l’unico documento che fa fede circa il diritto di proprietà sul bene. Il Dubai Land Department non solo ha giurisdizione esclusiva per registrare i diritti di cui si è detto, ma ha inoltre poteri molto estesi in merito al controllo giuridico e fisico degli immobili, potendo compiere ispezioni di varia natura.
Nel caso di condomini (orizzontali o verticali) nel registro è indicato solo un numero relativo all’appezzamento di terreno su cui essi sono costruiti e poi vi è l’indicazione specifica che precisa il titolare delle singole unità, i vari piani e le parti comuni. Nel registro vengono anche inseriti i dati relativi al Condominio in cui potrebbe essere inserita l’unità immobiliare e sono presenti i documenti condominiali (regolamento e statuto dell’associazione dei condomini). Si deve segnalare che la violazione dell'impegno di trasferire un diritto su un immobile dà luogo solo a responsabilità patrimoniale del promittente e non determina alcun diritto ad ottenere una sentenza di condanna al trasferimento forzoso della proprietà. In definitiva, la legge in esame ha creato un clima di maggiore sicurezza e confidenza nell’acquisto di immobili a Dubai, dato che garantisce la proprietà piena e la tenuta di un registro simile al nostro catasto che offre certezza alle transazioni immobiliari. Grazie alla possibilità di registrare i diritti e gli oneri sulle singole unità immobiliari, è ora anche più semplice ottenere finanziamenti ipotecari (vedi legge sulle ipoteche).
- Come posso ottenere un reddito dall'investimento immobiliare?
- A Dubai è forte la domanda di immobili in locazione, sia per brevi, che per lunghi periodi. Generalmente gli inquilini, per le locazioni di lungo periodo, pagano anticipatamente all’inizio di ciascun semestre. Le rendite da locazione possono superare il 10% all’anno.
- Come posso rivendere la mia proprietà e che spese devo pagare?
- Il cliente che decide di rivendere la sua proprietà ancora in fase di costruzione, deve tener presente che serve l'autorizzazione del costruttore al quale va poi riconosciuta una fee dal 1,5% al 3% (dipende dai singoli costruttori) calcolata sul prezzo originario di listino (quindi non sul prezzo di rivendita) a fronte delle spese amministrative per il cambio di nominativo sul contratto.
La prassi commerciale si è orientata nel far pagare questa commissione amministrativa all’acquirente, sommandola al prezzo richiesto per la cessione del contratto.
Il cliente venditore, qualora si sia avvalso di un mediatore, dovrà pagare una commissione all’agente immobiliare.
- Il cliente che decide di rivendere la sua proprietà ancora in fase di costruzione, deve tener presente che serve l'autorizzazione del costruttore al quale va poi riconosciuta una fee dal 1,5% al 3% (dipende dai singoli costruttori) calcolata sul prezzo originario di listino (quindi non sul prezzo di rivendita) a fronte delle spese amministrative per il cambio di nominativo sul contratto.
- Quali sono i termini di pagamento?
- Il cliente che acquista si identifica attraverso il passaporto e sottoscrive il contratto di prenotazione e il piano di pagamento (payment plan). Il piano di pagamento, dopo essere stato sottoscritto, è vincolante per la parte acquirente e per il venditore. Bisogna obbligatoriamente sottoscriverlo e farselo illustrare nei minimi dettagli, avendo cura di conoscere quando sono dovuti i pagamenti e quali sono le penali per i pagamenti in ritardo. Il piano di pagamento ha valore legale. Non può assolutamente essere cambiato in corso d’opera. Generalmente dopo aver sottoscritto il contratto di prenotazione, si ha il contratto finale dopo il pagamento del 30% dell’importo dell’immobile. In alcuni casi, lo si ha anche dopo il pagamento del 10%. Il cliente che acquista un immobile di nuova costruzione versa i suoi pagamenti direttamente presso la banca indicata dal costruttore: sul conto corrente del costruttore stesso. Non possono accettare i pagamenti per tramite del costruttore né gli intermediatori né banche italiane. L’acquirente italiano, tramite la sua banca, paga direttamente gli importi dovuti al costruttore.
- Ci sono dei negozi e degli spazi commerciali nelle vicinanze degli appartamenti?
- Ogni quartiere è dotato di grandi centri commerciali, negozi, ristoranti, palestre e luoghi di divertimento.
- Gli appartamenti hanno tutti l'aria condizionata?
- Ovviamente sì: in una città dove d’estate le temperature possono superare i 50° C tutti gli immobili sono dotati di aria condizionata.
- Esistono dei sistemi di sicurezza nelle realizzazioni immobiliari a Dubai?
- Per il Governo di Dubai il rispetto delle norme di sicurezza nella realizzazione di Dubai è una condizione fondamentale per il rilascio dei permessi di costruzione ed il mantenimento degli stessi. Non sono ammesse costruzioni abusive.
- Si possono apportare modifiche all'appartamento?
- Generalmente no. In qualche caso, nella fase di progettazione di ville indipendenti, si può studiare una soluzione personalizzata con il costruttore.
- Cosa ha di speciale Dubai?
- Dubai è la capitale del turismo e degli affari del Medio Oriente. Con 1.500.000 abitanti, è la seconda per dimensioni delle sette città che compongono la federazione degli Emirati Arabi Uniti. Abu Dhabi, capitale, Sharjah, Ajman, Umm Al Quwain, Ras Al Khaimah e Fujeirah. Dubai, offre ai visitatori un affascinante caleidoscopio di contrasti, un cocktail di città moderna e deserto senza tempo, oriente e occidente, antico e nuovo. Una destinazione esotica con stile di vita cosmopolita, che combina comfort e comodità del mondo occidentale con l'esclusivo calore e l'ospitalità del mondo arabo. Se cercate una vacanza piena d'azione, Dubai offre attrezzature superbe per ogni sport e divertimento, dal golf e gli sport marini ai safari nel deserto. Se invece siete in cerca di tranquillità , le infinite spiagge bianche e deserte di Dubai e il sole caldo tutto l'anno non temono confronti. Non mancano attrazioni per le famiglie. I numerosi parchi e centri ricreativi assicurano divertimento per ragazzi e bambini. Alla fine della giornata, la grande varietà di ristoranti e locali notturni offrono cucina prelibata e divertimenti per tutti.
- La valuta locale, il Dirham, è una valuta favorevole per un cliente estero?
- I clienti acquirenti dell’area Euro, approfittando del cambio favorevole della moneta europea sul dollaro statunitense, acquistano a Dubai gli immobili in moneta locale (Dihram UAE) che è legata all’area dollaro, pertanto nel cambio da euro in dollaro hanno un vantaggio tanto più elevato quanto maggiore è il costo dell’immobile e favorevole il cambio.
- Perché è così vantaggioso acquistare un immobile a Dubai?
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La crescita sostenuta dei prezzi immobiliari di Dubai e soprattutto la recente rovinosa caduta negli Stati Uniti, ha portato molti investitori a scegliere Dubai per i loro investimenti immobiliari.
L’investimento immobiliare a Dubai pur essendo garantito dalla sicurezza apportata da un immobile in senso stretto, è allo stesso tempo un investimento altamente speculativo e rapido, non bloccato nei canoni classici, che portano alle “immobilizzazioni” dei capitali.
Può essere paragonato in realtà ad una “azione” con l’abito di una casa, quindi sicura, affidabile perché garantita da una proprietà immobiliare, ma al contempo speculativa, per il costante e crescente andamento del mercato e la rapidità nella circolazione, in quando la velocità delle transazioni è assolutamente paragonabile alle stocks exchanges dei mercati azionari.
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La crescita sostenuta dei prezzi immobiliari di Dubai e soprattutto la recente rovinosa caduta negli Stati Uniti, ha portato molti investitori a scegliere Dubai per i loro investimenti immobiliari.
- Devo andare a Dubai per acquistare una proprietà immobiliare?
- Si può acquistare un immobile a Dubai anche dall’Italia. Le procedure devono essere esattamente le stesse. Oggi grazie ad Internet è possibile acquistare un immobile senza muoversi dal proprio ufficio o dalla propria casa.
